Il condono edilizio è stata un’opportunità PER legittimare opere realizzate abusivamente, nel
corso degli anni abbiamo avuto tre leggi che hanno permesso questo beneficio:
– L. 87/1985, legge Nicolazzi
– L. 724/1994, governo berlusconi
– L. 326/2003, governo berlusconi
Dal 2003 non ci sono stati altri condoni edilizi, solamente oggi siamo in attesa delle linee guida
della nuova legge salva casa 2024, legge che la politica non vuole chiamare “condono”.
Tutti i condoni hanno dato la possibilità di sanare abusi già realizzati prima di una specifica data,
Bastava presentare la domanda di condono per aderire al “beneficio”, dopodiché un iter
istruttorio avrebbe portato a verificare e successivamente a richiedere della documentazione
integrativa, fino ad arrivare, dopo il pagamento di oneri concessori, e diritti di segreteria, al ritiro
della famigerata concessione a sanatoria.
Ovviamente per arrivare alla concessione era ed è necessario aver rispettato le indicazioni
riportate nelle leggi, pena il diniego della domanda.
Questa procedura oggi prende il nome di “procedura ordinaria”, richiedendo tempi molto lunghi
superiori ad un anno, a meno che non si dà evidenza di una compravendita in corso, per
sperare così di ottenere la concessione entro un anno.
Le procedure ordinarie in realtà sono in stallo, non vengono lavorate fino a che non vengono
messe in “istruttoria”.
Dal 2019 c’è la possibilità di scegliere la “procedura semplificata” anziché quella ordinaria, il
beneficio di questa procedura sta nel fatto che, se non si è estratti a sorteggio, si può ottenere la
concessione entro 180 giorni. In questo caso il tecnico si prende la responsabilità di tutte le
asseverazioni che vengono fatte per evadere tale procedura.
Oggi quasi tutti gli utenti optano per questa seconda procedura, per cui i tempi di attesa ridotti
non sempre vengono garantiti dal comune.

LEGGE SALVA CASA 2024

Il decreto-legge contiene le disposizioni per salvare le nostre case da una normativa rigida e
frammentata che ostacola la commerciabilità dei beni e precludono l’accesso ai mutui, alle
sovvenzioni e ai contributi.

Non si tratta di condono perché il decreto interviene solo nelle casistiche con minori difformità
quali:
– Edilizia libera
– Tolleranze costruttive
– Tolleranze esecutive
– Parziali difformità
– Stato legittimo dell’immobile
– Mutamento della destinazione d’uso

Edilizia libera

Sono da considerare edilizia libera:
– Le vetrate panoramiche amovibili (VePa) anche per i porticati rientranti all’interno
dell’edificio
– Opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, la cui struttura principale sia
composta da tende, anche a pergola, addossate o annesse agli immobili, purché non
determinino spazi stabilmente chiusi e non abbiano un impatto visivo e ingombro
apparentemente disarmonici

Tolleranze costruttive

Sono considerate tolleranze costruttive gli interventi, realizzati entro il 24 maggio 2024, entro il
limite massimo del:
– 2% = superficie utile > 500mq
– 3% = 300mq 500mq
– 4% = 100mq 300mq
– 5% = superficie utile <100mq
Le tolleranze possono essere asseverate da un tecnico abilitato.

Tolleranze esecutive

Per tolleranza esecutiva si intendono le irregolarità geometriche, le modifiche alle finiture degli
edifici di minima entità, la diversa collocazione di impianti e opere interne.
Per gli interventi realizzati entro il 24/05/2024, sono incluse tra le tolleranze esecutive:
– Il minor dimensionamento dell’edificio
– La mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali
– Le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni
– La difforme ubicazione delle aperture interne
– La difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria
– Gli errori progettuali corretti in cantiere
– Gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere

Accertamento di conformità

Finora l’accertamento di conformità poteva essere chiesto solo quando veniva dimostrata la c.d.
“doppia conformità”. In altre parole, l’opera doveva essere conforme alla normativa edilizia e
urbanistica vigente sia al momento della realizzazione, sia al momento della presentazione
dell’istanza.
Il decreto salva casa semplifica la normativa, richiedendo la doppia conformità solo nei casi più
gravi.

Parziali difformità

Per le parziali difformità possono essere sanati gli interventi che all’epoca della realizzazione
erano coerenti con le norme edilizie e che oggi sono conformi alle norme urbanistiche.

Quali sono i tempi?
Riguardo ai tempi, si supera il silenzio rigetto e si introduce il silenzio assenso: significa che se
l’amministrazione non risponde, entro i seguenti termini, l’istanza si considera accettata e in
particolare:
– 45gg – permesso in sanatoria
– 30gg – segnalazione certificata di inizio attività (SCIA)
A queste tempistiche, per immobili soggetti a vincolo paesaggistico, si aggiungono fino a 180gg.
In ogni caso si prevede il pagamento di una sanzione in relazione all’aumento di valore
dell’immobile. Gli introiti delle sanzioni potranno essere utilizzati per la demolizione di opere
abusive o iniziative di rigenerazione e recupero urbano.

Stato legittimo dell’immobile

Il decreto salva casa riduce gli oneri amministrativi per i cittadini: per dimostrare lo stato
legittimo sarà sufficiente presentare il titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio, anche
in sanatoria.
Ne deriva quindi che le parziali difformità che saranno sanate contribuiranno a dimostrare lo
stato legittimo di un immobile.

Mutamento della destinazione d’uso

Con il decreto salva casa viene semplificato il cambio di destinazione d’uso di singole unità
immobiliari, nel rispetto delle normative di settore e di eventuali specifiche condizioni comunali.
All’interno della stessa categoria funzionale, il mutamento della destinazione d’uso sarà sempre
ammesso.
Tra le diverse categorie funzionali, il mutamento della destinazione d’uso sarà ammesso
limitatamente alle categorie residenziali, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale,
commerciale, in ogni caso, all’interno delle zone: centro storico, residenziali consolidate,
residenziali in espansione.
Sono escluse dalle semplificazioni le unità immobiliari al primo piano fuori terra.